Como sucede con casi todos los ingresos que hayamos percibido cada año, hacer constar la venta de una vivienda en la declaración de la renta es necesario, ya que se entiende que existe una ganancia patrimonial derivada de su venta. En el caso de que exista una pérdida patrimonial no tributarás por ello, pero tendrás que anotarlo del mismo modo. Aquí te lo explicamos todo.
Venta de una vivienda en la declaración de la renta
La venta de una vivienda puede suponer una ganancia o pérdida patrimonial que tendrá que reflejarse en la declaración de la renta. En este sentido, y teniendo en cuenta que el IRPF es un impuesto progresivo, todas las ganancias tributarán según una escala que indica la LIRPF del año en cuestión para la base imponible del ahorro, que es distinta de la escala de la base general donde tributan el resto de nuestros ingresos, esta última mucho más gravosa.
Por lo tanto, la tributación para ganancias patrimoniales inferiores a 6000 € será de un 19 %. Si se encuentra entre los 6000 € y los 50 000 € se situaría en un 21 %. Para ganancias entre 50 000 € y 200 000 € la tributación será del 23 %.
Además, debido a la reciente publicación de los Presupuestos Generales del Estado del 2021, se ha introducido un nuevo escalón en el epígrafe que obliga a tributar por el 26 % todas aquellas ganancias patrimoniales que superen los 200 000 €. No obstante, ten en cuenta que estos coeficientes solamente se aplicarán a las ganancias netas de la venta de un piso (aplicando los gastos deducibles correspondientes).
Cabe destacar que, cumpliendo ciertos requisitos, todas las ganancias patrimoniales que se reinviertan en la compra de una vivienda habitual estarán exentas de tributación en el IRPF. Además, debido al estado de alarma, el plazo que concede la administración tributaria para estos efectos (que no puede ser superior a los dos años) se vio suspendida, ya que entendían que los vendedores no se encontraban en igualdad de condiciones frente a la compra (entre otras cosas porque no teníamos derecho de movimiento para visitar las viviendas en cuestión). Es decir, desde el 14 de marzo hasta el 30 de mayo, el plazo quedó suspendido.
Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial
Tendremos que ser muy precisos para proporcionar a la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) los datos de la transacción, donde destacaremos el valor de transmisión y el de adquisición con sus correspondientes gastos deducibles. Además, Hacienda casi siempre dispone de los datos de nuestra venta que le facilita la oficina del Catastro que depende de ellos, por lo que este tipo de operaciones están perfectamente controladas. No declararla o cometer algún tipo de error acarreará cuantiosas sanciones.
El valor de transmisión será aquel por el cual se traspasa el bien en cuestión. Sin embargo, como hemos dicho, tendremos el derecho de deducir de esta cantidad todos aquellos gastos inherentes de la venta, en especial, la plusvalía municipal y los gastos de la inmobiliaria que eventualmente haya podido intervenir en la operación.
Por otro lado, el valor de adquisición es el importe real (es decir, sumando los gastos inherentes como IVA o ITP, el notario, registro, etc.) por el que se compró el bien en cuestión. Por el contrario, los gastos de amortización tendrán que ser restados en el momento de la transmisión correspondiente por los días que el inmueble pudo estar arrendado. Del conjunto de estos valores podremos minorar los ingresos totales derivados de la venta.
Pérdidas patrimoniales en la venta de un piso
La venta de un piso que haya generado pérdidas patrimoniales es obligatorio declararla (Hacienda no tiene por qué conocer previamente si ha habido ganancia o pérdida), pero es que es muy conveniente hacerlo por las oportunidades que te puede dar de cara a la compensación de ganancias complementarias del ejercicio o de años venideros.
La Agencia Tributaria te permite compensar pérdidas patrimoniales con otro tipo de ganancias patrimoniales con el fin de que puedas tributar por un resultado real de tus inversiones en la base imponible del ahorro. En otras palabras, el dinero que hayas perdido en una operación se lo podrás restar a otras en las que hayas tenido beneficios. De esta forma podrás reducir considerablemente tu carga fiscal.
¿Qué pérdidas y ganancias se pueden compensar?
La forma en que se pueden compensar las ganancias y pérdidas patrimoniales es interesante conocerla para poder hacer una correcta planificación fiscal que nos permitirá, en su caso, pagar más o menos impuestos dependiendo de cómo realicemos esas inversiones.
Siguiendo este patrón, Hacienda nos deja compensar las ganancias y pérdidas de la misma categoría y, dentro de la base imponible del ahorro, nos encontramos con los rendimientos de capital mobiliario y las ganancias y pérdidas patrimoniales (donde se encuentran la compraventa de viviendas).
No obstante, en una reciente reforma de la Ley del IRPF (LIRPF), se nos permite reducir las cuantías de los rendimientos del capital mobiliario en un máximo del 25 % siempre y cuando las ganancias y pérdidas patrimoniales se encuentren en negativo.
Por ejemplo, en el supuesto de que hayas ganado con el trading de ETF 1000 €, pero hayas acumulado pérdidas patrimoniales por la venta de un piso en propiedad por 2000 €, obtendrás una pérdida patrimonial de 1000 €. Suponiendo que tengas rentas derivadas de, por ejemplo, dividendos de acciones, que ascienden a 1000 €, podrás deducirte 250 € de esta categoría.
Por otro lado, Hacienda te permite compensar las pérdidas generadas en un plazo de cuatro años desde que tuvo lugar. Es decir, tendrás cuatro ejercicios fiscales para poder compensarlo. Por lo que si tienes pérdidas patrimoniales en la declaración de la renta por la venta de un inmueble de 10 000 € en 2020, podrás ir compensándolo progresivamente hasta 2024. De esta manera, estarás en una buena condición para hacer aflorar otro tipo de ganancias que te hagan pagar menos por ellas.
En resumen, la venta de un piso en la declaración de la renta tributa en la base imponible del ahorro a través de las ganancias y pérdidas patrimoniales donde se computará mediante la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Las ganancias o pérdidas patrimoniales tributarán por un coeficiente progresivo entre el 19 % y el 26 % a partir de 2021.
